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기획 연재

[함께걸음 상담실 2] 법률상담

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설문 : 저는 1988년 4월경 제 소유의 대지 및 그 지상 건물을 갑에게 매도하기로 하여 계약 당일 계약금으로 금 8,000,000원을 수령하고 중도금의 잔금은 1988년 6월 31일까지 지급함과 동시에 등기이전에 필요한 서류를 교부하기로 약정하였습니다. 잔금 지급기일이 다가와 저는 매수인 갑의 이름이 기재된 부동산 매도용 인감증명서 등 등기이전에 필요한 서류를 갖추고 갑을 기다렸으나 갑은 아무런 연락없이 잔금기일을 넘기더니 보름 후에 연락을 하면서 위 부동산을 을에게 전매하였는데 을로부터 잔금을 받지 못하고 있어 늦어진다면서 일주일 후에는 꼭 지급하겠다고 약속하여 이를 허락했으나 갑은 약속을 지키지 않았습니다. 그리하여 저는 1988년 7월 29일 위 매매계약을 취소한다는 통지서를 갑에게 보내고 병에게 위 부동산을 매도하고 소유권 이전등기 절차까지 모두 이행하였습니다. 그런데 그 후 갑은 병에게 매도한 계약이 이중계약으로서 사기를 하였으니 계약금을 돌려주지 않으면 고소를 하겠다고 위협하고 있습니다.  저는 위 계약금을 갑에게 반환하여야 할 법적 의무를 지는 것인지요. 참고로 위 매매계약 체결시 매도인이 위약 할 시 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 배상하고 매수인이 위약할 시는 계약금을 포기하고 그 반환을 청구하지 못하며 본 계약은 자동해약됨 이라는 단서를 계약조항에 명시하였습니다. (서울 영등포구 영등포동 이원희)

답 : 이 사건 매매계약과 같이 계약이 각 당사자가 서로 대가적 의미를 가지는 채무를 부담하는 계약을 쌍무계약이라고 하며 여기서 대가적 의미를 갖는다는 것은 양 당사자의 채무부담이 상호 의존관계를 갖고 있어서 갑이 채무를 부담하는 것은 을이 채무를 부담하기 때문이고 을이 채무를 부담하는 것은 갑이 채무를 부담하기 때문이라는 것과 같이 채무의 부담이 교환적 원인 관계에 있는 것을 의미합니다.
이와 같은 쌍무계약에 있어서는 각 당사자가 부담하는 채무는 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있기 때문에 자기의 채무를 이행함이 없이 상대방의 채무 이행을 요구하는 것은 공평의 원칙에 반하므로 일방 채무가 이행될 때까지 타방의 채무도 이행되지 않아도 좋다는 관계가 성립되며, 쌍무계약의 각 당사자는 서로 상대방으로부터 반대급부를 받을 때 까지 자기의 급부(채무이행)를 거절할 수 있는 권능을 가지는 바 이를 동시이행의 항변권이라고 합니다.
동시 이행관계에 있는 쌍무계약에 있어서 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 배제하려는 자는 자기의 채무의 이행을 제공하여야 하고 그 채무를 이행함에 있어서 상대방의 행위를 필요로 할 때에는 언제든지 현실로 이행 할 수 있는 준비를 완료하고 그 뜻을 상대방에게 통지하여 그 수령을 최고하여야만 상대방으로 하여금 채무불이행 상태에 빠지게 할 수 있는 바, 귀하의 경우 잔금지급기일에 매수인의 이름을 기재한 부동산 매도용 인감증명서 등 등기 이전에 필요한 서류를 모두 갖추고 매수인의 잔금지급을 기다리고 있었던 것이므로 귀하의 매매계약취소 통지는 일응 적법한 매매계약해제의 의사표시로 보여져 그 후 위의 부동산을 병에게 매도한 행위가 이중매매에는 해당되지 않는다고 판단됩니다.
한편 귀하의 경우 계약조항에 명문으로 위약시 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 지급하여, 매수인은 이미 그가 교부한 계약금을 포기함으로써 그 반환청구권을 상실한다는 취지의 약정을 하였으며, 이 건의 경우 매수인의 잔금 미지급을 이유로 본 건 매매계약이 해제된 것이므로 귀책사유가 매수인에게 있다고 보여지므로 법적으로 엄격하게 따질 경우 귀하가 매수인 갑에게 위 계약금을 돌려 줄 법적 의무는 없다고 보여집니다. 다만 위 조항을 손해배상액을 미리 정한 규정으로 해석할 경우 위 금 8,000,000원이 손해배상 예정액으로 부당히 과다한 것으로 인정이 될 경우 법원이 직권으로 감액 할 수도 있습니다. (민법 제 398조 참조)
귀하의 경우 매수인도 과실은 있지만 어느 정도 적정한 금액을 돌려줌으로써 원만한 인간관계를 유지하는 것이 바람직하다고 생각됩니다. 참고하시기 바랍니다.

작성자이남진  webmaster@cowalknews.co.kr

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