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[법률상담] 무엇이든지 물어보세요.

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문 : 주택임대차보호법에 의하여 우선적으로 보호받을 수 있는 소액보증금의 범위와 내용이 어떠하며, 대항쪽이 있는 임대차계약에 있어서의 임차보증금도 그 후에 임차주택을 배수한 제 3자로부터도 받을 수 있다고 하는데 대항력이라는 것이 무엇을 말하는지요.
(광명시 철산도 주공아파트, 신은균)

답 : 주택임대차보호법은 인구의 도시집중현상과 주거용 건물의 절대부족으로 인하여 대다수의 국민들이 월세나 전세로 살고있는 현실에서, 날로 심화되는 주택문제를 무주택 영세민을 포함한 모든 임차인을 보호하는 차원에서 해결하기 위하여 제정되었으며 1981. 3. 5 공포되어 시행되고 있습니다.
원래 민법상 부동산임차의 경우 임차권의 등기가 없는 한 임대인을 제외한 제 3자에게는 자신의 임차권을 주장 할 수 없는 것이 원칙입니다. 그러나 위와 같은 민법상의 원칙을 그대로 적용할 경우 임차주택의 소유권이 매매나 경매 등의 사유로 임대인 아닌 제 3자에게 넘어갈 경우 임차인은 새로운 소유자와 계약을 새로이 맺지 않는 한 그의 요구에 응할 수밖에 없는 것입니다.
그 같은 폐단을 시정하기 위하여 주택임대자보호법 제13조가 마련되었고 그 규정에 따라 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택이 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제 3자에게도 효력이 있으며 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보게 되며, 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한자도 포함됩니다.)은 임대인의 지위를 승계 한 것으로 보게 되어 그 양수인은 임차인에 대하여 임대인으로서의 각종 의무(그 중 임차보증금의 반환의무가 으뜸일 것입니다.)를 부담하게 되는 것입니다.
또한 위 법 제 4조에 따라 임대차가 종료한 경우에도 임차인의 보증금을 받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보는 까닭에 대항력이 있는 임차인은 그의 선택에 따라 양수인에게 자신의 임차금을 주장 할 수 있으며, 양수인이 임차인에게 임차 보증금을 반환하지 않을 경우 위 금액을 돌려 받는 시점까지 자신의 임대차계약관계가 계속되는 것이므로 적법하게 임차주택을 계속적으로 사용 할 수 있습니다.
여기서 제 3자에게 효력이 있다는 의미는 임차인이 임차주택의 양수인, 임차주택의 임대권을 승계한 자 기타 임대권의 대항력을 갖춘 날 이후에 임차주택에 대하여 이해관계가 있는 자 등에 대하여 임차권을 주장할 수 있는 권리를 가지고 있다는 것을 뜻합니다.

한편 임차인이 대항력을 취득하는 시점에 관하여 주택의 인도를 받은 날과 전입신고를 한 날 중 어느 것을 기준으로 할 것이냐가 문제가 되는 바, 다수설을 주민등록법 소정의 기간 내에 전입신고를 이행하기 아니함을 해제조건으로 하여 주택의 인도를 받은 날 다음 날부터 대항력을 취득하는 것으로 해석하며 판례도 이 견해를 취하는 것으로 보여집니다. (서울 고등법원 1984. 2. 5 선고 82나 231 판결).
위에서 본 바와 같이 임차인이 대항력을 취득하기 위하여서는 먼저 임차인과 임대인 사이에 주거용 건물에 관하여 유효한 임대차계약이 체결되어야 할 것이며, 임차인이 그 주택을 인도 받아 점유를 계속하고 있을 것을 필요로 하며, 주민등록법상의 전입신고절차를 마쳐야만 합니다.
한편 심각한 주택난으로 인하여 이미 저당권 등의 담보물권이 설정된 임차주택에도 입주하여 생활할 수밖에 없는 현재의 주택상황에서, 만약 위 담보물권의 실행이나 기타 사유에 의하여 경매절차가 개시되어 제 3자에게 임차주택의 소유권이 넘어가게 될 경우 그 주택상의 임차권은 대항력을 갖추지 못하는 한 소멸되므로 결국 대항력이 없는 임차인을 임차보증금도 반환 받지 못한 채 쫓겨나게 되는 경우가 많이 발생하고 있으므로 특히 임차보증금이 자신의 모든 재산이라고까지 할 수 있는 영세 임차인들을 보호할 사회정책적 필요에 따라 1983. 12. 30 위 법을 개정하였는 바,
동법 제 8조는 대통령이 정하는 법위 안에서의 소액의 보증금에 관하여 임차인은 다른 담보물권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다고 규정하여 임차인의 소액보증금 우선변제권(우선 특권이라고도 합니다.)을 인정하고 있으며, 동법 시행령 제 3조에 위 소액보증금의 법위를 서울특별시 및 직할시에서는 500만원 이하, 기타의 지역에서는 400만원 이하로 규정하고 있습니다. (당초 300만원 이하, 200만원 이하였으나 1987. 12. 1 위 시행령을 개정하여 상향 조정할 것입니다.)

따라서 1987. 12. 1 부터는 소액보증금에 해당하기 위해서는 임대차계약체결 당시 임차보증금을 500만원 이하 또는 400만원 이하로 정하여 계약을 하였을 때에 한하여 우선변제권이 인정되어 소액임차인은 그 보증금에 관하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있습니다. 다만 소액임차인의 우선특권은 1984. 1. 1. 이전에 물권을 취득한 제 3자에게는 주장 할 수 없으며, 1987. 11. 10. 이전에 담도물권을 취득한 자에 대하여는 종전을 적용하도록 되어 있으므로 300만원 이하, 200만원 이하를 소액보증금으로 보호함으로서 동법령 개정 전의 물권취득자를 보호하고 있습니다.
또한 소액임차인의 여러 명 있는 경우를 예상하여 소액보증금의 합산액이 대지의 가액을 포함한 임차주택의 가액의 2분지 1을 넘어가는 경우 그 2분지 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있는 것으로 규정한 결과 그 임차주택에 이해관계를 가지고 있는 자를 보호하고 있습니다.
하여튼 주거용 건물(그 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 보호받을 수 있지만 임차주택의 주된 용도가 주거용이어야 합니다.)을 임차하고 있는 소액임차인은 그 주택이 경매될 경우 경락대금에서 우선적으로 변제 받게 됨으로써 예전과 같은 폐단은 없어졌다고 할 수 있습니다.
한편 주택임대차보호법은 주택의 등기하지 아니한 전세계약에 관하여도 준용되므로 전세권자(전세입주자)가 대항력을 갖추기 위한 요건 기타 우선적으로 변제 받을 수 있는 전세금의 범위와 기준 등도 위에서 살펴본 바와 같습니다.
참고하시기 바랍니다.

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작성자이남진  webmaster@cowalknews.co.kr

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